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坪

主旨	消費者買賣房屋123(大台中東森房屋網)
內容	不動產交易的金額龐大，對於大多數的人來說，可能必須投入一輩子的心血才能擁有；所以不動產的交易攸關個人財產權益影響甚大，而且不動產交易涉及多種法律，要注意的事務非常繁雜，不是一般人所能完全掌握與瞭解。消費者要保障自身在不動產交易上的安全，確保本身的權益，提醒消費者在進行一般不動產買賣、購買成屋、出售房屋時最好可以委託專業人士來提供服務與諮詢。如果要自己處理的時候，下列事項提供參考與注意：一、購買房屋（買方）應注意之事項（一）購買不動產前注意事項Ａ、選擇合法的不動產仲介業來協助買屋前可以先向合法不動產仲介業者諮詢房價做為參考，看中的房屋可以請委託合法不動產經紀業代理或居間。委託合法不動產經紀業代理或居間，一來可以提供很多專業的服務與諮詢，再者也可以節省自己買屋找屋的一些時間與精力；雖然要支付服務報酬，但也是非常值得的。至於不動產仲介的選擇應該要注意兩點：一是合法設立的不動產仲介業；二是選擇永續經營、在地經營服務的品牌業者。合法的不動產仲介業，可以透過內政部地政司的網站來查詢；另外，政府也針對合法的不動產仲介業核發合法標章，消費者在委託前可以先仔細查詢。選擇永續經營，在地深耕經營的不動產仲介業者，對消費者交易較有保障，而且因為在地經營，對於物件的環境比較熟悉與瞭解，可以提供更多參考資訊給消費者。 ※ 提醒民眾至合法的房仲公司，檢視以下幾項文件： (ａ)縣市政府頒發營業許可及備查的合法文件 (ｂ)加盟總部頒發之加盟證書 (ｃ)各縣市同業公會頒發之會員證書 (ｄ)不動產經紀人證書 (ｅ)服務報酬計收標準 (ｆ )中華民國全國不動產仲介經紀業同業公會營業保證金繳存證明Ｂ、親自現場看屋購置不動產時，最好都親自現場勘查，對有興趣的不動產物各種情況要詳細詢問仔細清楚，並自行對產權相關資訊做調查。若透過不動產經紀業來帶看時，要注意確認不動產說明書內容；根據不動產經紀業管理條例規定，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向買方解說。又銷售廣告內容應與事實相符，且房屋用途及土地使用分區應符合日後使用；因此，依不動產說明書來確認是否與現況事實相符，以免日後的交易糾紛。必要時更應向鄰居或大樓管理員查詢，以發現真實情況。Ｃ、詢問探查出售原因不動產出售的原因，最好事先詢問清楚，以免買到介意情事的不動產。避免這個問題，當然可向業主或不動產經紀業詢問外，亦可從左鄰右舍或大樓管理員打聽，探究實情，以免日後有糾紛。Ｄ、購買價格符合市場行情影響不動產的價格買賣因素很多，其價格的行情較不容易確定；因此，應先參考附近之成交案例，或是委託合法的估價師予估價，以衡量價格是否公平合理。不動產仲介銷售的也應提供附近三個月內的成交行情供消費者參考。勿貪小利而造成日後的抱怨。Ｅ、考慮自身的財務能力購買不動產有時必須付出一輩子的辛苦與血汗，因此在購置時，要考慮不動產的價格、自備款必須準備多少？可以貸款多少金額？每月貸款本金與利息的支付能力，千萬別超出自己所能負擔範圍，以免日後面臨財務周轉的窘境。一般來說，固定收入的房貸費用支出，不超過每月家庭收入四分之一或三分之一為上限，房貸支出過重可能會影響家庭的開支，所以最好能先試算一下自己所能負擔支出，影響生活品質。目前各銀行針對房貸的放款成數約為六至七成，所以購買的自備款就必須準備二至三成；要注意的是，銀行在放貸時的金額成數考量，會依借款人本身的收入，還款能力與信用條件做評估，而且對於持有第二間房屋的民眾申請貸款，房貸成數也會降低。因此，在購屋前最好能先請教不動產專業人仕，或多收集相關的資訊，以免造成貸款成數不足的困境。Ｆ、不動產產權看過不動產現況後，不動產產權資料當然也必須調查清楚；台灣的不動產法令規範，是以登記為生效要件。也就是說不動產必須在地政機關有權登記時，才受合法的保障。所以在給付定金之前，應詳看所有權狀，確認產權，並到地政機關申請土地建物登記簿謄本，查閱所有權人、面積、有無設定抵押、或被查封等情事；也可以透過不動產經紀業所提供的不動產說明書通盤瞭解。（二）簽訂不動產買賣契約時應注意事項Ａ、指定合法地政士簽定買賣契約及辦理產權移轉買賣契約書由買方或賣方共同或協商指定地政士辦理產權移轉登記及相關手續；如未約明者，由買方或賣方或仲介公司（商號）指定之。而且簽定買賣契約後1 個月內要到地政事務所辦理所有權移轉登記，您的產權才有保障。最好也多利用「價金信託履約保証」，經由第三公正人來控管交易價金支付，避免賣方收了款項後卻無法交屋的風險。 ※簽約前也最好清楚下列事項： (１)瞭解稅費的負擔不動產買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔，買賣不動產所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等，有無欠繳管理費等；除依法令規定外，其餘稅費由誰負擔，應在契約中明訂，以免日後發生糾紛。（２）與所有權人簽約要簽買賣契約應由賣方親自簽章或加捺指印，最好要與所有權人簽訂，如由代理人代簽，要注意是否有授權書，確定所有權人就是賣方，比較不會受騙。又對於不動產的坪數、價格、及屋內現況、隨附設備等都要書寫清楚。（３）房屋是否有瑕疵牆壁有無滲漏水的情形及其位置？有無檢測是否海砂或氯離子含量超標及是否為政府所公告之輻射鋼筋屋？是否有損鄰狀況？有無增加建或禁建情事？是否曾經發生火災及其他天然災害，造成建築物損害及其修繕情形？是否被建管單位列為危險建築？不動產的瑕疵擔保問題如何解決？這些都在簽約時能先談清楚，以免日後糾紛。（４）停車位之使用另外停車位也是一項重點，停車位有無之分管協議？是否需支付車位管理費？若是如何支付？使用時是固定位置使用、需承租、需排隊等侯、需定期抽籤等、每日先到先停，必須瞭解免得日後產生糾紛。還有停車位登記情形；若一併購買停車位，必須注意該停車位有否辦理單獨區分所有建物登記？或是登記於共用部分建號？車位種類（平面式、機械式等）？車位編號（已辦理產權登記且有登記車位編號者，依其登記之編號，未辦理者，依分管編號為準）？這些都必須仔細謹慎。Ｂ、付款方式付款方式亦應在契約中訂明。一般都分成四段付款： (一)簽約款：不動產買賣契約簽訂時支付一部分價款。 (二)備證用印款：出賣人備齊辦理移轉登記所需之文件，並就有關書表證件交給雙方所指定之地政士時，並於相關書表用印，並再交付一部分價款。 (三)完稅款：土地增值稅及契稅稅單核下後，各自繳付應繳一切稅費並支付一部分價款。 (四)交屋款：辦妥產權移轉登記，買受人領得所有權狀後，房屋點交清楚後，支付尾款。二、出售房屋應注意之事項（一）出售不動產前注意事項Ａ、慎選不動產服務業如同購買不動產一樣，出售不動產最好也能透過專業的不動產服務業來保障自身的權益；購置不動產是門學問，同樣出售不動產也有很多要注意的事項，交由專業合法的不動產服務業來全面保障自身的權益，也是省時便利的好方法。委託不動產仲介經紀業來銷售房屋時，也有一些注意事項：（ａ）詳閱委託銷售定型化契約及契約審閱根據「消費者保護法」規定，企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約，所提出預先擬定之契約條款，稱為「定型化契約」。而企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之一部或全部而訂定之契約，均稱為定型化契約。定型化契約條款不限於書面，其以放映、張貼、牌示或其他方法表示者，亦屬之。不動產仲介經紀業也是企業經營者，所以和其簽定委託銷售契約前，賣方可以享有一定期間的契約審閱期。內政部公告各項不動交易契約書範本，提供消費者參考使用。內政部也公告定型化契約應記載及不得記載事項，若是不動產仲介經紀業有違背了內政部公告的定型化契約應記載及不得記載事項，賣方可以主張該條款無效。（ｂ）專任或一般委託銷售、委託銷售期間委託銷售契約書應該要載明確委託銷售期間，且在期間內若約定不得自行出售或另外委託其他仲介公司銷售則為稱為專任委託銷售，若約定可自行銷售或他仲介公司銷售者，則為一般委託銷售契約。委託銷售期間屆滿後2個月內，若與仲介公司（商號）曾經仲介之客戶成交，則仲介公司有權請求服務報酬。（ｃ）確認不動產說明書內容根據「不動產經紀業管理條例」規定，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向買方解說。在解說前，該說明書應經賣方簽章。所以賣方在不動產書明書簽章前應確認不動產說明書內容記載是否與事實相符，以免日後負法律責任。（ｄ）訂價是合於行情如同前面所述，不動產有其特殊性，價格定價不容易決定；所以賣方可先參考附近成屋之成交案例，或是委託合法的估價師估價，可以衡量出售價格是否合乎行情。目前合法之仲介公司也會提供不動產附近三個月內的成交行情，作為銷售訂價的參考。因此，訂價時最好考量自己出售的動機，訂價過高不容易銷售，訂價過低又會讓自己受損，合於行情才是上策。若價格想要變更，賣方或仲介業者要提高或降低委託銷售價格時，必須於委託銷售期間及經賣方與仲介業者雙方簽章確認，才有法律效力。簽約前也最好清楚瞭解稅費的負擔；買賣過程中所賣方應負擔的稅費中，土地增值稅可能佔最大負擔。土地增值稅的稅率可分為自用住宅優惠稅率與一般稅率，稅率各有不同（詳如下表）；另外，適用自用住宅優惠稅率原為一生一次，修法改為一生一屋，只要符合相關條件，即可適用。所以在出售前最好先釐清自己可以適用哪種稅率，並且將來是否符合土地增值稅重購退稅的條件？最好能事先請教專業人士做一咨詢規劃，以免因稅賦過重，增加自己的負擔。（二）簽訂不動產買賣契約時應注意事項Ａ、指定合法地政士簽定買賣契約及辦理產權移轉不動產買賣契約書如同前所述可由買方或賣方共同或協商指定地政士來辦理簽訂、產權移轉登記及相關手續。賣方也可多利用「價金信託履約保証」，經由第三公正人來控管交易價金支付，對於在產權過戶至買方名下後，買方若惡意不交付尾款時，可由承做「價金信託履約保証」的公司來承擔尾款保證支付之責，避免買方惡意的行為，影響賣方權益。目前，「價金信託履約保証」的費用為，買賣成交金額的萬分之六，因這項可以保障買賣雙方的權益，所以這項的費用是由買賣雙方來平均分攤，較為公平合理。三、結語不動產交易也許看來很輕鬆簡單，但是從開始打算購買或是出售開始，要注意的法律相關問題及細節就很多，而且要謹慎瞭解可能遇到的風險。因此，建議不動產的交易，除了充實自我的相關知識，請教或交由專業的不動產服務業者來辦理，也可以降低風險與損失自在琉璃華廈,裕國綠大地華廈,台灣國寶華廈,凱悅園邸華廈,聚合發天琴華廈,龍寶拾穗華廈,先得月華廈,惠宇科博仰森華廈,東山公寓,遼寧路公寓,平德路公寓,國強街公寓,松竹路公寓,賴厝街公寓,大唐世家公寓,奧斯卡公寓,山西路公寓,太原路公寓,平德公寓,莎士比亞公寓,科博館公寓,興安路公寓,青島一街公寓,綏遠路公寓,大新國小公寓,永昌三街公寓,健行路公寓,水湳公寓,一樓公寓,玉皇街公寓,大衛營套房,進化北路建地,13單元土地,新社建地,梅亭街建地,昌平路建地,正道街土地,自強街建地,新興路建地,大德巷平房建地,后里建地,新社土地,東山路建地,水湳市場建地,天津路建地,水湳住二建地,潭子工業用地,軍功建地,雅潭路土地,南投集集土地,12期建地,住一建地,松竹路土地,14期土地,庄內巷土地,昌平路角地,中醫土地

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