台中租屋 房市新聞 買屋留言 賣屋留言 開發商機 銷售商機 所有房屋 聯絡我們 返回首頁 站長管理

【電 話】0938525129
【行 動】0938-525129
【地 址】台中房屋出售,台中收租套房,台中房屋出租,台中收租房屋
【E-mail】house517@yahoo.com.tw
【台中投資套房,台中房屋出售,台中收租套房,台中房屋出租,台中收租房屋】:
台中房屋出租,台中房屋出售,台中租屋,台中套房出租網,台中西區租屋,台中收租套房,台中租屋,台中買套房
累積人數:
 
有(11)留言

主旨
留言
內容
姓名
電子
信箱
電話
6+1=
 
    套  房   (3)
    公  寓   (4)
    樓  店   (1)
    店  面   (1)
    租  屋   (1)
 
房屋貸款試算表

房屋貸款金額:
新臺幣 元整
年利率
借款期限 年(1-30年)
還款寬限期 年(0-2年)


寬限期間每月應還利息:
新臺幣 元整
寬限期後每月應還本息:
新臺幣 元整

 

台中房屋出租,台中房屋出售,台中租屋591,台中買套房,台中租屋網,台中投資套房,台中租屋,台中租屋資訊,台中收租套房,台中房屋仲介網,大台中房屋,台中房屋買賣,台中房屋出租,台中房屋王,台中房屋仲介,台中房屋樂天資訊,台中房屋逢甲商圈,台中房屋買屋賣屋不動產,台中房屋,台中房地王,台中套房出售,房屋大台中房屋,台中租屋,台中房屋網,大台中房屋網,104台中房屋網,台中房屋,台中租屋房屋,台中租屋,台中房屋出租,台中租屋網,台中租屋資訊,台中租屋591,大台中租屋,台中租屋, 台中租屋網,奇集集台中租屋,台中租屋網 ,台中租屋,台中租屋通

個人不分類 部落格聯盟
 
台中房屋出售,台中租屋,台中買套房,591台中房屋出租,台中投資套房,台中租屋網,591台中租屋591,台中租屋,台中收租套房,台中套房買賣,大台中房屋,台中房屋買賣,台中套房出售,台中房屋王,台中房屋仲介,台中房屋樂天資訊,台中房屋逢甲商圈,台中房屋買屋賣屋不動產,台中房屋,台中房地王,台中收租套房,大台中市房屋,台中租屋網,台中房屋網,大台中房屋網,104台中房屋網
~
~
主旨
內容
今周刊〉房價高漲、荷包變薄 揭開外匯存底 的真相 2010/09/30

小心 百年泡沫
台灣的外匯存底高居全球第四名,而且還連連創新高,今年經濟成長率預計破八%、明年破四%,好消息越來越多,大家口袋裡都將麥克麥克。

真是這樣嗎?
都對,也都不對!
如果一切這麼好,怎會有許多人高喊買不起房子?但如果沒有錢,房價又怎會一直漲、漲不停?
這之間,一定有重要的事情弄錯了!

今年九月三日,中央銀行又宣布,台灣的外匯存底來到三七二○億美元,這已經是連續第二十二個月創下歷史新高。

對於外匯存底不斷創新高的現象,過去,央行總裁彭淮南在國際上演講時曾說道:「本人借此機會簡述我國經濟表現。我國經濟持續上升,國際收支情況良好,外匯存底也持續累增。」言下之意,彭總裁也把「外匯存底的增加」,當作是「經濟持續上升」的表現之一。

但如果台灣經濟真如彭總裁所言,長期持續上升,大家的所得不應買不起房子。
而如果多數人都陷在「外匯存底增加代表經濟上升」的迷思中,還在繼續賣力拚「外匯存底」,讓人對台灣未來的經濟,不禁感到憂心。

頂著「外匯存底名列前茅」這道光環,在一九八○年代,對剛剛才從貧困的泥淖中走出來的台灣人,曾是多麼引以為傲的事實!但三十年後的現在,物換星移,卻很可能成了引爆台灣資產泡沫化的元凶!

今年年初,國內經濟學界大老、金融研訓院董事長許嘉棟直言,在外匯存底快速累積下,他眼中看到的事實是,「台灣資產泡沫疑慮嚴峻!」他恐怕是近期第一位對外匯存底引發台灣資產泡沫化問題,提出嚴重提醒的學者。

今年九月,名列金石堂財經類圖書預購排行榜第一名的《民國一百年大泡沫》書中,作者王伯達指出,在所有經濟體邁向泡沫時,都會遭到「外匯存底的詛咒」,屢創新高的外匯存底,最後將招致破泡的降臨。

上一次,是在一九八九年,台股飆上一二六八二點的歷史高點前,台灣的外匯存底也曾經歷過快速累積,在短短十年之內,增加九倍,金額增加六六○億美元。

■一天蒸發了二十億美元?/美元匯率走弱  台幣財產大失血
這一次,歷史似乎又將重演。
從一九九八年至今的十二年內,外匯存底足足增加了二千七百億美元,漲幅二七○%,外匯存底的詛咒似乎又再度悄悄降臨,台灣經濟又逐步走入另一個泡沫之中?

究竟「外匯存底」是什麼?而龐大的外匯存底,又代表什麼意義?會給台灣社會帶來什麼樣的結果?對你我的口袋又有何重大的影響?

其實它和台灣目前的高房價息息相關,和股市表現密不可分,和每天開門的柴米油鹽醬醋茶都脫不了干係,從總統馬英九、彭淮南,到如你我的一般民眾,都不能不知道!

長久以來,可能是「存底」兩個字的誤導,許多人深陷在外匯存底越多越好的迷思中,以為「外匯存底」就是代表口袋裡的錢,外匯存底很多,就是口袋裡麥克麥克,台灣人很有錢的意思。
但,這回答只說對一半。

真正的外匯存底,主要來自兩種人的貢獻。一種是台灣的生意人,從一只皮箱跑遍全世界的年代,到如今台灣電子業享譽全球;這些超級厲害的台灣生意人賺進大筆大筆的外匯,為了要消費方便,便把外匯換成台幣,造成台幣需求上升,台幣本來應該是會升值的。

但台灣的中央銀行,卻把新台幣的匯率長期調控在弱勢貨幣的趨勢上,為了阻止升值,因此從市場上不斷買進外匯,釋出台幣,而這些央行買進的外匯,就成了所謂的「外匯存底」。

而另一部分則是每年在台灣流進、流出的資金,包括有些老外把錢匯進來買台股,也有些台灣人愛把錢匯出去買全球的各種投資,加加減減之後的淨值,也是所謂的外匯存底之一,通常這種錢的最大宗,就是股市裡的外資、和所謂的「熱錢」。

這兩種不同來源的「外匯」加起來,就是讓台灣人這幾十年來非常驕傲的「外匯存底」。
此外,除了這兩個來源之外,還有一個關鍵變數影響外匯存底,就是匯率。

因為外匯存底通常都是以美元計價,例如台灣目前到八月底止的外匯存底達三七二○億美元,因此,台幣兌美元的匯率價格波動,將是影響這筆龐大外匯存底上下波動很重要的因素。

比如說,九月二十三日當天,台幣在長期的弱勢走勢之後,終於在國際壓力下,升值一.六五角,來到三十一.六元台幣兌換一美元;換算下來,當天央行的外匯存底,一天之內就人間蒸發了二十億美元,相當六百三十億元台幣,比蓋一座一○一大樓的成本還高出許多。

這也讓人見識到,「台幣匯率」的威力。
除此之外,還有誰能撼動台灣的外匯存底?
答案是:中央銀行總裁。

很多人以為,因為台灣生意人很會賺,所以台灣外匯存底很多。這個說法,其實不能算對,因為外匯存底的多寡,關鍵不在「會不會賺」,而是看央行「要不要買」。

■利率打房博掌聲/匯率環境卻成高房價溫室
比方說九○年代,正逢台灣電子業崛起的黃金十年,台灣出超大幅增加;按一般人的邏輯,這時候的台灣人「很會賺」,外匯存底應該快速成長。但事實上,當時外匯存底並沒有大躍進(見下圖),原因就是當時的央行總裁謝森中、許遠東沒有出手買進太多外匯,也讓台灣市場沒有因為外匯存底增加導致貨幣供給增加,免除台灣經濟體陷入可能的泡沫危機之中。

這也正是「央行總裁」的威力。

央行如果大手筆不斷買入外匯,表面上看來,外匯存底就會快速增加;過去舊時代的台灣政府,常常把外匯存底的累積當成重要「政績」之一,因此這個時期的央行總裁,往往也被外界視為「台灣經濟成長的重要推手」,而享有耀眼的光環。

而實質上,凡事一劍兩刃,因為不斷買進外匯,就會釋出越來越多的新台幣流入市場,也就是一般常說的「不斷印鈔票」,台幣因此不斷貶值。貶值對整體經濟的影響,容後再敘,但眼前立刻有一個莫大的好處,就是滿手的外匯存底馬上出現匯兌利益,這一點,對每年必須面對盈餘繳庫壓力的總裁而言,絕對是絕妙的減壓方法。

彭淮南任央行總裁十二年,每年央行盈餘都達成目標,甚至超前,連二○○八、○九兩年,全球遭逢百年難遇的金融風暴,所有資產價格暴跌,投資遭逢史上最大虧損,但彭總裁依然輕鬆達成盈餘目標。

其中奧妙,除了貶值的妙方發酵之外,因為貶值而必須長期維持低利率的環境,對持有龐大外匯的央行而言,可以坐收利差利益,也讓彭總裁不費吹灰之力就能長保不敗紀錄,不僅戰勝全世界的基金經理人,恐怕就連股神巴菲特都要甘拜下風。

讓央行不斷買進外匯就能解決所有事情嗎?既能讓外匯存底增加,又能讓央行盈餘繳庫毫無問題,天底下真有這樣的好康?
當然不是!

■真相一/口袋一點都麥克不起來
這十二年來,台灣因為央行外匯存底不斷增加,默默付出了許多慘痛的成本,你我的荷包越來越窘澀,房價越來越貴,越來越多人買不起房子;出國留學成本越來越高,甚至於,內需產業越來越蕭條,薪水永遠跟不上飆漲的房價,這些種種,都和不斷飆高的外匯存底有關。

只是,這些高外匯存底背後的真相,絕大多數的人都不知道。
事實上,央行不斷買進外匯,增加外匯存底之後,台幣的印鈔機就開始轟隆隆運作,不斷印出新台幣流到市場上,造成新台幣長期積弱不振。

彭淮南任期以來,台幣的實質有效匯率貶值超過二○%(從一一○.三四下滑到八十七.九二),是不爭的事實。

影響所及,我們的口袋一點都麥克不起來,國際購買力越來越弱,出國旅遊血拼,越來越手軟,對進口物資的購買力更是節節下降。以黃金價格為例,今年六月以來新台幣共升值二.五%,而黃金漲更多,漲幅達五%;但如果相對今年以來升值幅度大的日圓就不同了,日圓至今漲幅七.六%,黃金對日本人來說,不但沒漲還跌價。

購買力下降,不只是出國血拼變貴而已,連國際人才的購買力,也跟著下降。台灣其實是資源貧乏的島國,在全球競爭的今天,台幣弱勢,台灣老闆就出不起錢聘用最優秀的人才、買最好的資源,連帶就會拖累公司、甚至全體產業的發展。

■真相二/高房價的元凶在這裡!
以上種種,如果再加上機會成本的利息,十二年下來,恐怕我們的荷包都足足少了三成。這樣子,你還以為外匯存底越高,大家越有錢嗎?

既然新台幣就像打開的水龍頭一樣,嘩啦啦地流到市場上來,這些錢要往哪裡去?答案不是股市、就是房市。

過多的錢去追逐有限的資產,結局就是讓資產價格不斷飆高。
過去十幾年,因為台股規模跟著不斷成長,因此股市的漲幅至今控制在相對溫和理性的價格區間,但房市就不一樣了!

房市的供給極其有限,這幾年,頂多多出一些新興的重劃區,但花花綠綠的新台幣去追逐這些有限的房子,房價自然越疊越高,有心人士看到有利可圖,再進來撈一筆,結果就是,中央銀行為高房價打造出優質的肥美沃土。

對此,台大經濟系教授謝德宗更直接以「滿地是油」形容央行對高房價的「貢獻」,他說一根小火柴就能引爆房價泡沫,這根火柴就是投資客的推波助瀾,最後的結局,是你我都只能眼巴巴望著永遠追不上的房價,望眼興嘆。

央行總裁當然明白這個道理,因此他率先跳下來打房,也為自己引來更亮眼的民意支持度。一般不知情的民眾,以為他是行俠仗義的廖添丁,劫富濟貧,為買不起房的小市民伸張正義,殊不知背後的成因在此。

■真相三/產業不思轉型  依然獨厚出口產業
長期匯率趨貶,不能說完全沒有好處,過去二十年讓台灣經濟維持一定成長的高科技產業,就受惠「低匯率」良多。
但低匯率就像嗎啡,它讓出口產業壯大,也讓其依賴成性。

一位高科技大廠的財務長就曾私下說道,「台灣科技業不用避險,因為匯率不會漲。長期下來,避險成本和偶一為之的升值匯兌損失比起來,差太多了, 避險反而划不來。」一語道盡許多出口商的心態,而這種「驕縱」,是央行養出來的。

但一場金融海嘯打下來,總算讓比較多的人願意換腦袋了——台灣應該逐步培植、發展內需產業、進口產業,才是經濟發展的長期之道。而第一步,就是讓匯率回到真正由市場供需決定的合理升值幅度上。

過去高科技雖然為台灣帶來經濟上的榮景,但在政策保護下,企業和高所得的員工,對台灣實質的稅收貢獻度極低。另外,這些高科技公司實際的生產工廠普遍設於國外,對國內就業也沒有太大貢獻。

■真相四/我們的薪水永遠漲不起來
但反觀內需產業,除了營收的貢獻之外,還能帶動其他周邊效應,包括增加就業人口、振興國內的不動產,還有更重要的是增加稅收以改善財政赤字。

而這些,出口導向的高科技業可能都力有未逮。
如果繼續推演下去,除了少數的科技大廠外,絕大多數台灣的高科技產業,長期很難登上品牌的殿堂,只能在毛利三%、五%的代工產業中浮沉;而這也是長期以來,台灣薪資水準普遍低落的主要原因。

但反觀內需型產業,毛利普遍都有兩位數以上。以近年來最夯的咖啡連鎖業為例,毛利甚至在四○%以上,這些產業有足夠的利潤作後盾,為員工加薪,國人的所得就可以提升,才能帶動消費成長,留住優秀人才,進而促進整體經濟的全面性成長。

如果我們用「房價」去除以「薪水」,來當作一個經濟社會生存的痛苦指數,應該是尚稱恰如其份的定義。這個數字,不只代表民眾的購屋痛苦指數,對長期以來,深信「住者有其屋」的台灣人來說,也是生活的痛苦指數。

但只要台幣繼續站在長期趨貶的軌道上不變,就會有越來越多的台幣釋出,扮演分子的房價因此也會越漲越高。

另一方面,還因為貶值帶動出口,讓台灣的薪資怎麼也漲不起來,分子擴大、分母越來越小,這個生活痛苦指數,就會持續擴大下去。

這樣的貨幣政策,在過去刺激高科技帶動台灣經濟成長的年代,也許可行,但如今ECFA(兩岸經濟協議)時代來臨,台灣的產業政策站在結構轉型的關鍵點上,要用不同的腦袋思考事情了。

■內需產業政策只聞樓梯響?/先從台幣匯率鬆手做起
經建會主委劉憶如上任之後,幾次公開發言不斷強調:「找回經濟發展目標,優先發展內需。」總算有了令人期待的新思惟,馬英九政府口口聲聲要發展「黃金十年」,似乎出現了契機。

「升值不是萬靈丹,一定要有配套,政府必須跳出來做產業結構的大調整,」一位內需產業的財務長說。「過去,政府的角色都扮演錯誤,」中華經濟研究員吳惠林表示,台灣的匯率應該跳脫以往的「美元時代」,改以「釘住一籃子貨幣」做基準,才能讓新台幣回到應有的合理價值。

而產業結構的徹底大改變,更是釜底抽薪之道。過去和台灣一樣,長期仰賴出口的亞洲國家,包括日本、中國在金融海嘯後,都痛定思痛,開始著手調整出口占整體經濟結構比重時(見前頁圖),只有台灣仰角繼續向上,還在以貶值「扶植」出口業,至今出口占全國生產毛額比重還高達八%、一○%,而過去的出超大國,很多都已經控制到五%以下的「常溫狀態」,甚至更低。

當然結構的調整不是一定只能壓抑出口,而是應該以更開放的態度,發展內需產業,逐步縮小出超缺口,台灣的經濟,就能從過去的過度扭曲,一步步回到所謂進口、出口「雙引擎」發展的正軌上。

當然,這個問題已經不是單純的央行匯率政策的問題,而是整個國家產業政策方向調整的大事。
但總算,我們已「小聲地聽見」有政府相關部門看到這個重要問題,台灣的經濟結構調整大計,總算出現第一道曙光,只是截至目前為止,還沒「看見」具體的作為。

如果說,頂著「外匯存底名列前茅」的光環,是二十年前台灣舊時代的迷思,那麼「仰賴科技業為主的出口產業」,恐怕就是下一個該覺醒的警訊。往前看,台灣就要跨入一個全新的經濟世代,需要不同的產業結構和貨幣政策去支撐,也許,就從新台幣匯率的改變開始!

【撰文/劉俞青 研究員/楊卓翰】

觀看更多資訊.........
房價高漲、荷包變薄 揭開外匯存底 的真相 台中房屋出售,台中租屋,台中房屋出租,591台中租屋台中591租屋,台中套房出租網,台中西區租屋,台中收租套房,房屋買賣台中買套房台中投資套房
E-mail:house517@yahoo.com.tw 
服務電話:0938525129 服務地址:台中房屋出售,台中收租套房,台中房屋出租,台中收租房屋

台中房屋出售,台中租屋,台中房屋出租,591台中租屋台中591租屋,台中套房出租網,台中西區租屋,台中收租套房,房屋買賣台中買套房台中投資套房
最佳瀏覽解析度:1024X768
自訂搜尋
yahoo!奇摩搜尋