【文/住展雜誌】頂樓加蓋是台灣房地產獨有的產物，早年公寓大廈的頂樓住戶未經樓下其他住戶同意，擅自占用屋頂平台搭蓋違建之情況甚為普遍，消費者如果要買「頂加」的房子，必須先對頂加的法律關係有所了解。
首先，屋頂平台為公寓大樓之共用部分，私人占用屋頂平台搭蓋的建物，一定是違建，沒法登記產權，對屋頂增建物僅能取得事實上處分權。
擅自占用屋頂平台搭蓋違建之情況甚為普遍。示意圖
頂加是否有約定專用
同棟社區的住戶們可以約定屋頂平台是否讓人有使用專用權，因此，當你買的房子附帶有頂加時，你可以要求賣方說明「頂加」是否有約定專用權，以免事後如果其他住戶對屋頂平台主張權利，該「頂加」屋即有遭拆除之風險。
其次，在房屋現況說明書上面，都會有一欄「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」，賣方必須詳實勾選「是」或「否」，因為屋頂平台是否有約定專用權，是否曾經其他住戶主張權利或曾發生爭議，這是房地產交易上的「重要資訊」，會影響買方締約的意願。
留意頂加約定條款
有些賣方為規避責任，會在買賣契約書中約定：「本買賣標的物如有未依法申請增、加建之建物，買方充分認知有被拆除或其他危險，並願於交屋後承擔一切責任。」，買方如果簽了字，顯示買方對於所買受之頂加部分係屬違建應已認知，並願承擔被拆除之危險，日後自不得以此為由而主張賣方應負擔物之瑕疵擔保責任。
依房地交易實務，頂樓與頂樓增建物是一併出售的，因「頂加」是否曾經拆除或是否接獲拆除通知、有無公告拆除等，涉及買受人得使用「頂加」屋之時間長短，屬於交易慣例上會影響買方締約意願之事項，賣方自負有向買方說明之義務。
賣方負瑕疵擔保責任
在實務上，頂加的糾紛案例很多，茲舉一例，丁姓女子在二年前向吳姓男子購買新北市的一棟房屋，社區管委會早於九年前通知吳姓男子頂樓加蓋不得使用而應拆除；新北市政府違章建築拆除大隊也將該頂樓加蓋違建列管待拆除。而吳男竟刻意隱匿這些重大訊息，沒告訴丁女，雙方因而打官司。
雙方契約中有一約定條款：「本加蓋部分於交屋之前，並無遭舉報拆除。」，法院認為賣方已將頂加是否曾經接獲拆除通知乙事，列為買賣標的物之保證品質範疇。但房子業經認定為違建列管待拆，顯然欠缺吳男所保證之品質而構成「物之瑕疵」，判決吳男應負瑕疵擔保責任，賠丁女共計二十六萬多元。
資料來源https://tw.house.yahoo.com/news/%E9%A0%82%E6%A8%93%E5%8A%A0%E8%93%8B%E9%81%95%E6%B3%95%E5%97%8E-030600699.html
